行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢
城市商業(yè)地產(chǎn)的前瞻策劃與開發(fā)
1商業(yè)地產(chǎn)及社區(qū)商鋪開發(fā)
商業(yè)地產(chǎn)是指用于商業(yè)目的的非住宅房地產(chǎn)。是商店、寫字樓、酒店、旅館等商業(yè)用途物業(yè)的通稱。商業(yè)地產(chǎn)直接反映了我國第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是社會經(jīng)濟發(fā)展的寒暑表。目前，在北京、上海、深圳等大型城市，城市住宅結構不斷變化和改善，城市社區(qū)建設逐漸由分散、功能單一的傳統(tǒng)方式向集中化、綜合化、現(xiàn)代化方向發(fā)展。人民生活水平的提高使得普通城市居民的消費需求也隨之旺盛。居民在關注住房本身居住功能的同時，對社區(qū)服務、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生等配套設施均提出了更高的需求。隨著住宅物業(yè)投資回報率的日趨下降，社區(qū)商鋪的開發(fā)、投資、經(jīng)營逐漸興起，在今年的樓市中風騷獨領。
2商業(yè)地產(chǎn)策劃
所謂房地產(chǎn)策劃就是根據(jù)房地產(chǎn)投資開發(fā)的具體目標，以客觀的市場調(diào)研和市場定位為基礎，以獨特的主題策劃為核心，綜合運用各種策劃手段，按一定的程序?qū)ξ磥淼姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目進行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為結果的活動。
商用物業(yè)的開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)中最具挑戰(zhàn)性的類別，風險大、回報高，復雜性、專業(yè)性要求高。其使用目的不像住宅，住宅是滿足個人居住所需，而商業(yè)物業(yè)是滿足經(jīng)營所需。另外，商用物業(yè)對交通條件、周邊環(huán)境、商業(yè)組合、經(jīng)營規(guī)模的依賴性較高，好則回報高，差則可能滿盤皆輸。因此，在開發(fā)運作利潤、風險都較大的商用物業(yè)時，進行全面、謹慎的前期策劃顯得格外重要。
商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)策劃主要包括投資策劃、項目策劃、營銷策劃三個方面:投資策劃中主要從環(huán)境、風險、效益等等方面分析開發(fā)商的投資機會，策劃者應該向開發(fā)商提供比較完善的《可行性研究報告》。項目策劃包括項目環(huán)境分析、項目市場定位(SWOT分析、總體形象與主題概念定位、目標客戶定位、價格定位)、產(chǎn)品建議、項目開發(fā)步驟綜合安排等。營銷策劃的主要內(nèi)容包括產(chǎn)品策略、銷售策略、廣告策略和招商策略，具體是在項目策劃的基礎上進一步做客群分析，根據(jù)銷售目標和銷售分期具體落實銷售計劃等。
3項目經(jīng)驗總結
3. 1聘請專業(yè)策劃公司參與策劃
筆者從多項住宅項目的開發(fā)及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的實踐中發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)存在相當大的差異，它的復雜性、多變性遠遠高于住宅項目的開發(fā)。因此，專業(yè)化公司在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中起到了比住宅開發(fā)過程中更重要的作用。專業(yè)化公司，一方面指專業(yè)化的顧問機構公司，如萬安路地塊開發(fā)中請到的專業(yè)策劃公司等，他們對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，如前期開發(fā)、市場定位、后期銷售、經(jīng)營管理等諸多方面都有較為深刻的理解。另一方面，要選擇有商業(yè)地產(chǎn)設計經(jīng)驗的設計院來進行設計規(guī)劃，這也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重要一環(huán)。3. 2市場定位為先導
商業(yè)地產(chǎn)的目標市場面臨兩級客戶，一是銷售階段的投資經(jīng)營者;二是物業(yè)經(jīng)營階段的最終消費者。因此，在進行商業(yè)地產(chǎn)策劃時，不僅要考慮各投資經(jīng)營者的需求特性，更要考慮最終消費者的消費行為和心理特征。在本次開發(fā)策劃中，我們將該地塊定位為為江灣鎮(zhèn)中產(chǎn)階級提供中檔次消費的集餐飲、娛樂、休閑、購物為一體的能提供新一代消費模式的時尚生活中心。因此，無論在環(huán)境規(guī)劃，建筑及室內(nèi)設計，租戶服務內(nèi)容多元化上，以致日常文藝活動表演的安排上，時尚生活中心都需要具備創(chuàng)意及不斷創(chuàng)新的要求，才能讓顧客樂而忘返，并不斷回訪。3. 3注f資諫整合
房地產(chǎn)開發(fā)項目中，有各種不同的客觀資源。這些資源在沒有策劃整合之前，是松散、凌亂的，但經(jīng)過整合以后就會團結一起，為整個項目的發(fā)展服務。所以在進行前期策劃時，策劃人需要善于挖掘、提煉隱性資源。如本次萬安路地塊開發(fā)中，將地塊外圍道路拓寬作為交通干道，而內(nèi)部街道作為步行內(nèi)街，并在貫穿地塊的沙徑港河上建造15m寬的大橋，使得南北地塊連成一片，形成開放連續(xù)的商業(yè)空間，以獲得上萬面積的整體商業(yè)，使商業(yè)更具有連貫性，將更便于商業(yè)布局，最終達到該地塊的資源整合的目的。3. 4挖掘人文亮點傳統(tǒng)建筑遺產(chǎn)是商業(yè)地塊增值的文化資源，如上海新天地成功地利用了石庫門地區(qū)及殖民時代保存下來的建筑遺產(chǎn)，重新組織傳統(tǒng)空間、加人現(xiàn)代建筑元素，形成豐富多彩、舒適宜人的、滿足現(xiàn)代人生活需要的商業(yè)空間。而在本次萬安路地塊開發(fā)過程中，我們也充分考慮了地塊內(nèi)現(xiàn)有的保護建筑奎星閣，通過規(guī)劃使其和沿河綠化帶一起形成區(qū)內(nèi)獨具特色的景觀。
面對日益成熟的消費者和競爭日趨激烈的商業(yè)房地產(chǎn)市場，作為開發(fā)商，不得不給自己提出更高的要求，必須將前期策劃管理更好地融人到房地產(chǎn)開發(fā)過程中，用合理、細致、全面的前期規(guī)劃指導開發(fā)實踐，以此真正東得市場，底得消費者。
4上海市虹口區(qū)萬安路地塊開發(fā)策劃案例
本項目基地位于上海市虹口區(qū)萬安路，鄰近輕軌明珠線江灣鎮(zhèn)站，(步行約l Omin )，交通較為便捷;沙徑港河貫穿整個地塊，將其一分為二;地塊內(nèi)原有幾條狹窄街道，人流車流量較大。
4. 1項目皿點策劃目標
(1)使本項目能成為上海市虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)一個能為周邊居民提供集休閑娛樂、餐飲、購物等于一體的社區(qū)型生活中心;
(2)使本項目能成為上海蘇州河以北各所大學學生及年輕白領追求及學習時尚潮流的社交生活中心;
(3)利用周邊環(huán)境(例如河流、橋)，區(qū)內(nèi)歷史文化特色(例如奎星閣，江灣小鎮(zhèn))及建筑設計特色，成為區(qū)內(nèi)其中一個地標性建筑群體;
(4)使本項目建成后能為區(qū)內(nèi)居民提供大量就業(yè)機會;
(5)使本項目建成后能為進駐商戶、發(fā)展商及區(qū)政府帶來長遠穩(wěn)定的經(jīng)濟效益。4. 2項目SWOT分析
4. 2. 1優(yōu)勢分析
(1)周邊住宅小區(qū)密集，商業(yè)配套設施卻較少;
(2)靠近眾多大學，但卻缺少時尚潮流的消費場所;
(3)靠近地鐵明珠線江灣鎮(zhèn)站，步行約lOmin，可為本項目帶來跨區(qū)域的消費者;
(4)貫穿地塊的沙徑港河若改造成功，將是其中的一個亮點;
(5)地塊內(nèi)現(xiàn)有的保護建筑奎星閣，具有歷史文化背景，也可成為其中亮點。
4. 2. 2劣勢分析
(1)三塊場地較為分散，地塊內(nèi)部及周邊道路狹窄陳舊;
(2)此處非虹口區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)圈;
(3)周邊有多個樓盤在建，因而近年內(nèi)可能會影響周邊環(huán)境;
(4)每一塊土地面積較小，沿街部分最長不過100m，最寬約60mo
4. 3市場分析
截至2003年，上海市人均GDP值已達到扔000以上，這個數(shù)字在發(fā)達國家已達到小康水平，因此普通市民已具備一定的消費能力，在滿足溫飽之后，已經(jīng)開始追求個性化消費體驗，有追趕時尚潮流生活的需求。另外，大學生的消費能力也在不斷增加，他們消費欲望較強，喜歡追趕潮流，尤喜新穎、時尚、有個性的消費;他們中的大部分家庭背景較好，父母是穩(wěn)健的中產(chǎn)階級，可提供消費資金來源。也有部分大學生在外勤工儉學，自己有一定收人。
4. 4目標人群分析
第一類目標人群為地塊周邊步行15min可到達的住宅區(qū)居民。集合餐飲、娛樂、休閑生活購物及文化而成的時尚生活中心，重點針對住宅區(qū)內(nèi)居民需要。其功能相對合理集中，配套設施齊全，可滿足居民家居生活的一切需要，極大地豐富和完善了社區(qū)生活。
第二類目標人群為鄰近大學及全市追求時尚生活體驗的大學生。有目標、有概念的完整休閑生活、餐飲娛樂配套設施，根據(jù)不同商業(yè)意念或節(jié)日安排各類活動，提供優(yōu)美時尚生活環(huán)境，悠閑舒適感受，這些都將吸引鄰近學校的學生與朋友一起或獨自前來探訪，成為他們?nèi)粘Ｉ罹蹠牡谝贿x擇。
另外，在立足社區(qū)的基礎上，利用輕軌的交通便利，充分調(diào)動外來群體消費，一方面極大程度地滿足消費人群物質(zhì)消費與精神消費的統(tǒng)一，另一方面多樣風格、特色的經(jīng)營和專業(yè)的管理都將增強社區(qū)商業(yè)的影響力，擴大商圈的輻射范圍。
4. 5項目定位及商業(yè)主魔分區(qū)
根據(jù)對該區(qū)域的初步市場分析及目標人群分析，我們認為該項目應定位為主要為江灣鎮(zhèn)附近中產(chǎn)階級提供中檔次消費的集餐飲、娛樂、休閑、購物為一體，能提供新一代消費模式的時尚生活中心。
區(qū)內(nèi)商業(yè)按由北至南、由靜至動的方式分布，共分為三個主題區(qū)域，分別是家居生活區(qū)、餐飲娛樂區(qū)以及時尚潮流區(qū)。
C1)家居生活區(qū)
由于北部靠近住宅小區(qū)，針對居民生活的需要，以較安靜的商業(yè)為主，以免嘈雜的商業(yè)活動影響到居民生活，因此北部主要定位為家居生活區(qū)。同時可在小區(qū)與商業(yè)中心之間起到分隔作用。其業(yè)態(tài)功能主要有零售類，如超市、家居用品、面包店、化妝護膚品、兒童玩具、食品、服裝等;休閑服務類，如美容、美發(fā)、SPA、個人護理、健身、沖印店、洗衣房等。
C2)怪飲娛樂區(qū)
在沿江邊則以愜飲、美食、娛樂為主，江邊優(yōu)美的環(huán)境及豐富的休閑項目吸引消費者前來，讓人感覺這里是一個多元化的、具有優(yōu)美自然景觀及多種業(yè)態(tài)的時尚生活中心，變成周邊居民生活與社交的一部分。同時餐飲業(yè)較為吵鬧的缺點也因為臨河，及離住宅較遠而得以避免。餐飲娛樂區(qū)主要業(yè)態(tài)功能有:餐飲，如休閑咖啡、露天茶座、酒吧、網(wǎng)吧、小吃，及一個約1500m'的大型中式酒樓等;娛樂，如康體會所、康樂游戲、卡拉OK、迷你電影院、劇場等;零售，如飲料、禮品、紀念品、小飾品、手工藝品等。
(3)時尚潮流區(qū)
南部靠近奎照路的地塊則布局以時尚潮流為主題的商業(yè)，如特色書店、音樂中心、運動用品、新潮飾品等，吸引周邊住宅區(qū)內(nèi)的年輕人及地塊東邊眾大學的學生來此消費。該區(qū)主要業(yè)態(tài)功能有:零售，如潮流男女服裝、運動服裝、新潮飾品、新潮電子產(chǎn)品、化妝品、鞋類、眼鏡、影音產(chǎn)品店等;休閑服務，如新潮另類美容、美發(fā)、美甲等。
4. 6杜會及經(jīng)濟效益分析
(1)社會效益分析
社區(qū)型商業(yè)中心的建成，為社區(qū)周邊居民帶來生活便利，同時亦成為周邊居民聚會活動的社區(qū)場所。優(yōu)質(zhì)的商業(yè)中心，能提高社區(qū)知名度，并促進消費、帶動經(jīng)濟，在虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)形成一個具較強輻射力的當?shù)厣倘Γ鸬搅己玫纳鐣?。良好的管理及時尚生活的全新理念，為大學生提供了體驗社會生活的良好環(huán)境。商業(yè)活動帶動經(jīng)濟，并需要大量人力資源，為中下層人士及下崗工人提供大量就業(yè)機會。
(2)經(jīng)濟效益分析
商業(yè)中心既繁榮了經(jīng)濟，也能為政府增加長遠穩(wěn)定的稅收收人。優(yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè)中心，能提升市場檔次，改善優(yōu)化市場發(fā)展環(huán)境，將增強社區(qū)周邊商業(yè)的競爭力并引致周邊土地升值。
商業(yè)地產(chǎn)是指用于商業(yè)目的的非住宅房地產(chǎn)。是商店、寫字樓、酒店、旅館等商業(yè)用途物業(yè)的通稱。商業(yè)地產(chǎn)直接反映了我國第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是社會經(jīng)濟發(fā)展的寒暑表。目前，在北京、上海、深圳等大型城市，城市住宅結構不斷變化和改善，城市社區(qū)建設逐漸由分散、功能單一的傳統(tǒng)方式向集中化、綜合化、現(xiàn)代化方向發(fā)展。人民生活水平的提高使得普通城市居民的消費需求也隨之旺盛。居民在關注住房本身居住功能的同時，對社區(qū)服務、文化娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生等配套設施均提出了更高的需求。隨著住宅物業(yè)投資回報率的日趨下降，社區(qū)商鋪的開發(fā)、投資、經(jīng)營逐漸興起，在今年的樓市中風騷獨領。
2商業(yè)地產(chǎn)策劃
所謂房地產(chǎn)策劃就是根據(jù)房地產(chǎn)投資開發(fā)的具體目標，以客觀的市場調(diào)研和市場定位為基礎，以獨特的主題策劃為核心，綜合運用各種策劃手段，按一定的程序?qū)ξ磥淼姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目進行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)策劃文本作為結果的活動。
商用物業(yè)的開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)中最具挑戰(zhàn)性的類別，風險大、回報高，復雜性、專業(yè)性要求高。其使用目的不像住宅，住宅是滿足個人居住所需，而商業(yè)物業(yè)是滿足經(jīng)營所需。另外，商用物業(yè)對交通條件、周邊環(huán)境、商業(yè)組合、經(jīng)營規(guī)模的依賴性較高，好則回報高，差則可能滿盤皆輸。因此，在開發(fā)運作利潤、風險都較大的商用物業(yè)時，進行全面、謹慎的前期策劃顯得格外重要。
商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)策劃主要包括投資策劃、項目策劃、營銷策劃三個方面:投資策劃中主要從環(huán)境、風險、效益等等方面分析開發(fā)商的投資機會，策劃者應該向開發(fā)商提供比較完善的《可行性研究報告》。項目策劃包括項目環(huán)境分析、項目市場定位(SWOT分析、總體形象與主題概念定位、目標客戶定位、價格定位)、產(chǎn)品建議、項目開發(fā)步驟綜合安排等。營銷策劃的主要內(nèi)容包括產(chǎn)品策略、銷售策略、廣告策略和招商策略，具體是在項目策劃的基礎上進一步做客群分析，根據(jù)銷售目標和銷售分期具體落實銷售計劃等。
3項目經(jīng)驗總結
3. 1聘請專業(yè)策劃公司參與策劃
筆者從多項住宅項目的開發(fā)及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的實踐中發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)存在相當大的差異，它的復雜性、多變性遠遠高于住宅項目的開發(fā)。因此，專業(yè)化公司在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中起到了比住宅開發(fā)過程中更重要的作用。專業(yè)化公司，一方面指專業(yè)化的顧問機構公司，如萬安路地塊開發(fā)中請到的專業(yè)策劃公司等，他們對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，如前期開發(fā)、市場定位、后期銷售、經(jīng)營管理等諸多方面都有較為深刻的理解。另一方面，要選擇有商業(yè)地產(chǎn)設計經(jīng)驗的設計院來進行設計規(guī)劃，這也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重要一環(huán)。3. 2市場定位為先導
商業(yè)地產(chǎn)的目標市場面臨兩級客戶，一是銷售階段的投資經(jīng)營者;二是物業(yè)經(jīng)營階段的最終消費者。因此，在進行商業(yè)地產(chǎn)策劃時，不僅要考慮各投資經(jīng)營者的需求特性，更要考慮最終消費者的消費行為和心理特征。在本次開發(fā)策劃中，我們將該地塊定位為為江灣鎮(zhèn)中產(chǎn)階級提供中檔次消費的集餐飲、娛樂、休閑、購物為一體的能提供新一代消費模式的時尚生活中心。因此，無論在環(huán)境規(guī)劃，建筑及室內(nèi)設計，租戶服務內(nèi)容多元化上，以致日常文藝活動表演的安排上，時尚生活中心都需要具備創(chuàng)意及不斷創(chuàng)新的要求，才能讓顧客樂而忘返，并不斷回訪。3. 3注f資諫整合
房地產(chǎn)開發(fā)項目中，有各種不同的客觀資源。這些資源在沒有策劃整合之前，是松散、凌亂的，但經(jīng)過整合以后就會團結一起，為整個項目的發(fā)展服務。所以在進行前期策劃時，策劃人需要善于挖掘、提煉隱性資源。如本次萬安路地塊開發(fā)中，將地塊外圍道路拓寬作為交通干道，而內(nèi)部街道作為步行內(nèi)街，并在貫穿地塊的沙徑港河上建造15m寬的大橋，使得南北地塊連成一片，形成開放連續(xù)的商業(yè)空間，以獲得上萬面積的整體商業(yè)，使商業(yè)更具有連貫性，將更便于商業(yè)布局，最終達到該地塊的資源整合的目的。3. 4挖掘人文亮點傳統(tǒng)建筑遺產(chǎn)是商業(yè)地塊增值的文化資源，如上海新天地成功地利用了石庫門地區(qū)及殖民時代保存下來的建筑遺產(chǎn)，重新組織傳統(tǒng)空間、加人現(xiàn)代建筑元素，形成豐富多彩、舒適宜人的、滿足現(xiàn)代人生活需要的商業(yè)空間。而在本次萬安路地塊開發(fā)過程中，我們也充分考慮了地塊內(nèi)現(xiàn)有的保護建筑奎星閣，通過規(guī)劃使其和沿河綠化帶一起形成區(qū)內(nèi)獨具特色的景觀。
面對日益成熟的消費者和競爭日趨激烈的商業(yè)房地產(chǎn)市場，作為開發(fā)商，不得不給自己提出更高的要求，必須將前期策劃管理更好地融人到房地產(chǎn)開發(fā)過程中，用合理、細致、全面的前期規(guī)劃指導開發(fā)實踐，以此真正東得市場，底得消費者。
4上海市虹口區(qū)萬安路地塊開發(fā)策劃案例
本項目基地位于上海市虹口區(qū)萬安路，鄰近輕軌明珠線江灣鎮(zhèn)站，(步行約l Omin )，交通較為便捷;沙徑港河貫穿整個地塊，將其一分為二;地塊內(nèi)原有幾條狹窄街道，人流車流量較大。
4. 1項目皿點策劃目標
(1)使本項目能成為上海市虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)一個能為周邊居民提供集休閑娛樂、餐飲、購物等于一體的社區(qū)型生活中心;
(2)使本項目能成為上海蘇州河以北各所大學學生及年輕白領追求及學習時尚潮流的社交生活中心;
(3)利用周邊環(huán)境(例如河流、橋)，區(qū)內(nèi)歷史文化特色(例如奎星閣，江灣小鎮(zhèn))及建筑設計特色，成為區(qū)內(nèi)其中一個地標性建筑群體;
(4)使本項目建成后能為區(qū)內(nèi)居民提供大量就業(yè)機會;
(5)使本項目建成后能為進駐商戶、發(fā)展商及區(qū)政府帶來長遠穩(wěn)定的經(jīng)濟效益。4. 2項目SWOT分析
4. 2. 1優(yōu)勢分析
(1)周邊住宅小區(qū)密集，商業(yè)配套設施卻較少;
(2)靠近眾多大學，但卻缺少時尚潮流的消費場所;
(3)靠近地鐵明珠線江灣鎮(zhèn)站，步行約lOmin，可為本項目帶來跨區(qū)域的消費者;
(4)貫穿地塊的沙徑港河若改造成功，將是其中的一個亮點;
(5)地塊內(nèi)現(xiàn)有的保護建筑奎星閣，具有歷史文化背景，也可成為其中亮點。
4. 2. 2劣勢分析
(1)三塊場地較為分散，地塊內(nèi)部及周邊道路狹窄陳舊;
(2)此處非虹口區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)圈;
(3)周邊有多個樓盤在建，因而近年內(nèi)可能會影響周邊環(huán)境;
(4)每一塊土地面積較小，沿街部分最長不過100m，最寬約60mo
4. 3市場分析
截至2003年，上海市人均GDP值已達到扔000以上，這個數(shù)字在發(fā)達國家已達到小康水平，因此普通市民已具備一定的消費能力，在滿足溫飽之后，已經(jīng)開始追求個性化消費體驗，有追趕時尚潮流生活的需求。另外，大學生的消費能力也在不斷增加，他們消費欲望較強，喜歡追趕潮流，尤喜新穎、時尚、有個性的消費;他們中的大部分家庭背景較好，父母是穩(wěn)健的中產(chǎn)階級，可提供消費資金來源。也有部分大學生在外勤工儉學，自己有一定收人。
4. 4目標人群分析
第一類目標人群為地塊周邊步行15min可到達的住宅區(qū)居民。集合餐飲、娛樂、休閑生活購物及文化而成的時尚生活中心，重點針對住宅區(qū)內(nèi)居民需要。其功能相對合理集中，配套設施齊全，可滿足居民家居生活的一切需要，極大地豐富和完善了社區(qū)生活。
第二類目標人群為鄰近大學及全市追求時尚生活體驗的大學生。有目標、有概念的完整休閑生活、餐飲娛樂配套設施，根據(jù)不同商業(yè)意念或節(jié)日安排各類活動，提供優(yōu)美時尚生活環(huán)境，悠閑舒適感受，這些都將吸引鄰近學校的學生與朋友一起或獨自前來探訪，成為他們?nèi)粘Ｉ罹蹠牡谝贿x擇。
另外，在立足社區(qū)的基礎上，利用輕軌的交通便利，充分調(diào)動外來群體消費，一方面極大程度地滿足消費人群物質(zhì)消費與精神消費的統(tǒng)一，另一方面多樣風格、特色的經(jīng)營和專業(yè)的管理都將增強社區(qū)商業(yè)的影響力，擴大商圈的輻射范圍。
4. 5項目定位及商業(yè)主魔分區(qū)
根據(jù)對該區(qū)域的初步市場分析及目標人群分析，我們認為該項目應定位為主要為江灣鎮(zhèn)附近中產(chǎn)階級提供中檔次消費的集餐飲、娛樂、休閑、購物為一體，能提供新一代消費模式的時尚生活中心。
區(qū)內(nèi)商業(yè)按由北至南、由靜至動的方式分布，共分為三個主題區(qū)域，分別是家居生活區(qū)、餐飲娛樂區(qū)以及時尚潮流區(qū)。
C1)家居生活區(qū)
由于北部靠近住宅小區(qū)，針對居民生活的需要，以較安靜的商業(yè)為主，以免嘈雜的商業(yè)活動影響到居民生活，因此北部主要定位為家居生活區(qū)。同時可在小區(qū)與商業(yè)中心之間起到分隔作用。其業(yè)態(tài)功能主要有零售類，如超市、家居用品、面包店、化妝護膚品、兒童玩具、食品、服裝等;休閑服務類，如美容、美發(fā)、SPA、個人護理、健身、沖印店、洗衣房等。
C2)怪飲娛樂區(qū)
在沿江邊則以愜飲、美食、娛樂為主，江邊優(yōu)美的環(huán)境及豐富的休閑項目吸引消費者前來，讓人感覺這里是一個多元化的、具有優(yōu)美自然景觀及多種業(yè)態(tài)的時尚生活中心，變成周邊居民生活與社交的一部分。同時餐飲業(yè)較為吵鬧的缺點也因為臨河，及離住宅較遠而得以避免。餐飲娛樂區(qū)主要業(yè)態(tài)功能有:餐飲，如休閑咖啡、露天茶座、酒吧、網(wǎng)吧、小吃，及一個約1500m'的大型中式酒樓等;娛樂，如康體會所、康樂游戲、卡拉OK、迷你電影院、劇場等;零售，如飲料、禮品、紀念品、小飾品、手工藝品等。
(3)時尚潮流區(qū)
南部靠近奎照路的地塊則布局以時尚潮流為主題的商業(yè)，如特色書店、音樂中心、運動用品、新潮飾品等，吸引周邊住宅區(qū)內(nèi)的年輕人及地塊東邊眾大學的學生來此消費。該區(qū)主要業(yè)態(tài)功能有:零售，如潮流男女服裝、運動服裝、新潮飾品、新潮電子產(chǎn)品、化妝品、鞋類、眼鏡、影音產(chǎn)品店等;休閑服務，如新潮另類美容、美發(fā)、美甲等。
4. 6杜會及經(jīng)濟效益分析
(1)社會效益分析
社區(qū)型商業(yè)中心的建成，為社區(qū)周邊居民帶來生活便利，同時亦成為周邊居民聚會活動的社區(qū)場所。優(yōu)質(zhì)的商業(yè)中心，能提高社區(qū)知名度，并促進消費、帶動經(jīng)濟，在虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)形成一個具較強輻射力的當?shù)厣倘Γ鸬搅己玫纳鐣?。良好的管理及時尚生活的全新理念，為大學生提供了體驗社會生活的良好環(huán)境。商業(yè)活動帶動經(jīng)濟，并需要大量人力資源，為中下層人士及下崗工人提供大量就業(yè)機會。
(2)經(jīng)濟效益分析
商業(yè)中心既繁榮了經(jīng)濟，也能為政府增加長遠穩(wěn)定的稅收收人。優(yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè)中心，能提升市場檔次，改善優(yōu)化市場發(fā)展環(huán)境，將增強社區(qū)周邊商業(yè)的競爭力并引致周邊土地升值。