行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢
19大政策報告的商業(yè)地產(chǎn)解讀
黨的19大剛剛在北京勝利閉幕了。在即將迎來改革開放40周年，建國70周年的偉大時刻，這是一次繼往開來，奠定未來30年發(fā)展大格局的重要會議。這次會議總的精神可以用四個新來形容，就是“新時代”“新使命”“新思想”與“新征程”。大會明確了我們現(xiàn)在正進入中國特色社會主義建設(shè)的新時代，在這個新時代，我國社會主要矛盾是人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。并對我國從現(xiàn)在開始到本世紀(jì)中頁的發(fā)展，進行了階段性的戰(zhàn)略目標(biāo)部署。這次大會，不僅在社會、政治、文化、生活等各個方面進行了總結(jié)和部署，同時也對未來商業(yè)及經(jīng)濟領(lǐng)域的政策措施，進行了提綱挈領(lǐng)的闡述。這些政策部署和闡述，反映了我們國家決策層對關(guān)系中國未來發(fā)展的重要事項的思考和判斷，就其中與商業(yè)地產(chǎn)可能發(fā)生關(guān)系的部分，我們作為從業(yè)人員，也需要高度關(guān)注并認真領(lǐng)會。
社會主要矛盾在變化，商業(yè)地產(chǎn)的主要矛盾也在變化
從1981年十一屆三中全會全會以來30多年，我國的主要社會矛盾都是“人民日益增長的物質(zhì)文化需要同落后的社會生產(chǎn)之間的矛盾”。這次大會對我國社會主要矛盾有了新的提法，即“（新時代），我國社會主要矛盾是人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。”這個提法不是一個簡單的文字表述轉(zhuǎn)變，而是深刻揭示了經(jīng)過30年高速發(fā)展后，我們的社會發(fā)展現(xiàn)狀。過去我們的生產(chǎn)供給，主要是為了滿足物質(zhì)的匱乏，擴大生產(chǎn)，提供生產(chǎn)效率，是時代的主旋律。但是現(xiàn)在我們發(fā)現(xiàn)，無效的供給產(chǎn)能太多、低品質(zhì)的庫存太多，人們的基本生活需求已經(jīng)滿足，需要的是更高品質(zhì)的供給，因此去庫存、去產(chǎn)能、調(diào)結(jié)構(gòu)的供給側(cè)改革成為這幾年的重心。
而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，也在發(fā)生著同樣的故事。過去10多年，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了爆發(fā)式增長。以商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)——萬達為例，從2001年第一座萬達廣場面世，截至到2017年10月，總共有212座萬達廣場開業(yè)，相當(dāng)于平均每年12個萬達廣場開張，這樣的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)速度，可以說前無古人，以后也很難再現(xiàn)。萬達廣場的這種快速擴張反映的不僅是企業(yè)本身的經(jīng)營能力，更是反映出了過去10多年，人們?nèi)找嬖鲩L的購物消費需求與購物場所匱乏之間的不平衡給企業(yè)帶來的巨大發(fā)展風(fēng)口。事實上，以萬達、華潤、寶龍、毅德、華南城等為代表的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)快速成長只是一個縮影，僅僅從2007年到2016年的10年間，中國商業(yè)地產(chǎn)（商業(yè)營業(yè)用房）投資額從2700多億增加到了1.5萬億，增長了近6倍，相當(dāng)于年均60%左右的增長率。這樣的發(fā)展速度，一方面確實起到了快速填補商業(yè)地產(chǎn)供求矛盾的作用，但是另一方面，蘿卜快了不洗泥，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)了較為嚴重的供給問題：一是某些區(qū)域性的局部供給過熱，比如成都、長沙、武漢等地，年均商業(yè)供給面積超過300萬方，遠超實際需求；二是出現(xiàn)不少定位與規(guī)劃不良、招商與經(jīng)營不善，甚至開不了業(yè)、爛尾空置的商業(yè)物業(yè)；三是模式化、同質(zhì)化趨勢，導(dǎo)致的商場坪效降低。我國城市人口的人均商業(yè)面積已經(jīng)超過了1平米，有些城市甚至達到了3平米，從總量上看，商業(yè)營業(yè)空間的供給不足的矛盾，已經(jīng)基本解決。而近幾年，部分商業(yè)地產(chǎn)項目開業(yè)困難、商業(yè)零售企業(yè)營業(yè)額持續(xù)下降，其背后根本的原因在于：商業(yè)地產(chǎn)的主要矛盾，已經(jīng)從人們?nèi)找嬖鲩L的購物消費需求與購物場所匱乏之間的不平衡，轉(zhuǎn)變?yōu)槿藗內(nèi)找嬖鲩L的美好消費與休閑體驗需求和優(yōu)質(zhì)購物休閑場所供給不充分、布局不平衡之間的矛盾！
抓住了這個主要矛盾，我們才能更好的理解：為什么一些傳統(tǒng)商業(yè)形態(tài)面臨衰落的困境；為什么越來越多的商業(yè)、購物中心，用心打造獨特的環(huán)境、空間設(shè)計、店面形象；為什么越來越多的零售店進行跨界復(fù)合，越來越強調(diào)參與、互動與體驗。因為只有更好滿足消費者購物休閑體驗需求的商業(yè)，才會得到消費新時代客戶的認同，這是衡量新時代商業(yè)中心品質(zhì)最高的標(biāo)準(zhǔn)。同時，也能明白，為什么一些位于北京、上海、深圳城市核心地段的商業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難，反倒是那些深入布局到大型居住社區(qū)，甚至郊區(qū)、關(guān)外的商業(yè)中心，卻爆場開業(yè)，經(jīng)營紅火。因為全社會消費水平的提升，人們更愿意就在身邊，在家門口進行消費購物、休閑體驗，而不是跋涉到傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)，這是新時代，商業(yè)中心開發(fā)選址最大的戰(zhàn)略。
位于深圳原特區(qū)外寶安區(qū)的壹方城10月末開業(yè)，人潮涌動，據(jù)說當(dāng)日人流超過40萬
住房居住屬性明確，商業(yè)地產(chǎn)投資屬性將得到重視
習(xí)主席在十九大報告中嚴肅的宣告：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”根據(jù)新華社的報道，這段話贏得了本次會議最長的掌聲，說明其反應(yīng)了人民的心聲。實際上中央關(guān)于住宅的居住屬性定位，并非始自今日，而是從2016年12月份中央財經(jīng)工作會議中就明確提出來了。如果說在5年前的十八大時，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)，住宅物業(yè)的投資價值，還沒有被否定的話，經(jīng)歷了2015到2016的暴漲以及全國范圍內(nèi)的住宅房地產(chǎn)調(diào)控措施后，中央已經(jīng)將住宅物業(yè)的屬性牢牢的固定在居住上了?？v觀近期一系列扶持租賃物業(yè)發(fā)展的政策，組建住房建設(shè)集團的舉措，住宅將從過去純粹商品化，具備投資屬性，轉(zhuǎn)變?yōu)闈M足基本居住需求、民生化的準(zhǔn)公共產(chǎn)品。目前，對住宅投資屬性的全面打擊已經(jīng)展開，重點來說，主要是通過購買資格限制、杠桿使用限制、交易周期限制等幾個方面來使得炒房者或住宅投資者不能買、資金效率及回報率降低、投資周期及風(fēng)險增大。而且隨著后期多渠道主體提供的租賃房、公租房、安居房、共有產(chǎn)權(quán)房等政策性住房的大舉供應(yīng)，以及房產(chǎn)稅等租戶措施推出，住宅投資價值本身也會下降。
普通住宅投資的閘門雖然逐漸被關(guān)上，但是我國民間居民60.65萬億（國家統(tǒng)計局2016年數(shù)據(jù)）的存款就像處于歷史高位的洪水，需要有泄流之處。老百姓的錢也需要有保值增值的渠道。而商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商鋪投資，傳統(tǒng)上一直是老百姓房地產(chǎn)投資的一個重要品類，在2012年以前，人們也很關(guān)注，甚至曾經(jīng)非常火爆，但是后來，因為住宅房地產(chǎn)短期價格的暴漲，回報太過驚人的光環(huán)效應(yīng)，商鋪投資卻被很多投資者所忽略。再加上網(wǎng)購電商的心理沖擊，人們似乎也看淡商業(yè)地產(chǎn)和商鋪投資的價值成長空間，有些地方甚至出現(xiàn)了商鋪價格與住宅價格的倒掛現(xiàn)象。
商鋪天生就是投資屬性，政策不會限制，而且作為不動產(chǎn)，其保值增值的價值功能也是與生俱來。在住宅的投資屬性被否定的情況下，商鋪投資的優(yōu)勢將重新被關(guān)注。此外，隨著電商與實體商業(yè)的競爭進入到新階段，越來越多的投資者發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)購電商對實體商業(yè)并非取代關(guān)系，而是融合發(fā)展。以阿里巴巴、京東為代表的電商，開始進入線下，無論是天貓實體超市，還是京東優(yōu)選，甚至是超酷的無人便利店，智能餐廳，這些都需要實體商業(yè)的承載。小米之家、河馬生鮮等這些傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)營銷企業(yè)，都設(shè)定了雄心勃勃的線下實體店開店計劃，商鋪的價值再次得到確認！而根據(jù)世方及其他商業(yè)地產(chǎn)代理機構(gòu)同行的數(shù)據(jù)，2017年商業(yè)地產(chǎn)樓盤的來訪量、成交量及開盤成交率都出現(xiàn)明顯的回升，也顯示商鋪投資出現(xiàn)了回暖。
當(dāng)然商鋪投資得到重視，市場回暖，并非簡單的歷史重復(fù)，過去10多年的歷史，將使得投資者更加謹慎。那些扎根于社區(qū)，或者以招商運營為出發(fā)點的專業(yè)化、主題化項目，才會成為人們愿意投資的項目，依靠空洞概念，沒有消費基礎(chǔ)，不重視招商與運營的項目，將被拋棄！
城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)場更加廣闊
十九大報告開篇在總結(jié)過去5年的成就時，將城鎮(zhèn)化率的提升，作為一個重要的成果予以說明。報告中說：“（過去5年）城鎮(zhèn)化率年均提高一點二個百分點，8000多萬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口成為城鎮(zhèn)居民。”這些從農(nóng)村進入城鎮(zhèn)的居民，不僅為工業(yè)、服務(wù)業(yè)創(chuàng)造增加值，他們本身的居住、生活也帶來巨大的消費需求，如果按照平均每人1平方米的商業(yè)面積需求計算，8000萬新增城鎮(zhèn)人口，將產(chǎn)生8000萬平方米的商業(yè)經(jīng)營面積需求，即使是分攤到全國2220個縣級以上城市，每個城市也可以消化或新增3萬多平方米商業(yè)空間。截至到2016年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為57.4%，專家們預(yù)測中國最終城鎮(zhèn)化率可以達到65%~70%，即未來幾年仍然有10%左右的城鎮(zhèn)化發(fā)展空間。這無疑是推動商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)性動力。
另外在城鎮(zhèn)化的空間布局上，報告中指出：“（未來）以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。”這里面有兩個關(guān)鍵詞，一個是“城市群”，另一個是“小城鎮(zhèn)”。城市群是一個國家城市和經(jīng)濟發(fā)展到較高階段以后，才出現(xiàn)的一種跨城市經(jīng)濟空間組織形式，代表著該區(qū)域內(nèi)商業(yè)與經(jīng)濟高度發(fā)達。在目前國內(nèi)，主要的城市群有長三角、珠三角、京津冀等，這些城市群當(dāng)中的核心城市——北上廣深等地的商業(yè)，無疑代表了中國目前最高的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)水平，但是在城市群內(nèi)部，還有不少中小城市，在承接核心城市的居住和制造業(yè)功能轉(zhuǎn)移時，人口也在快速增長，存在大量新的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機會，比如環(huán)京、環(huán)深、臨滬地區(qū)等將成為下一階段商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)關(guān)注重點。而小城鎮(zhèn)，我們的理解主要包括縣城和特色小鎮(zhèn)兩個方面。中國有1600個左右縣城，他們承擔(dān)著城鎮(zhèn)化主責(zé)，這些縣城的舊有商業(yè)的改造升級和新增人口帶來的商業(yè)面積，將是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新機遇。同時從2015年開始，國家住建部等三部委開始大力推進的特色小鎮(zhèn)發(fā)展策略，要在全國打造1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮(zhèn)，這些以特色產(chǎn)業(yè)為核心，宜商宜居的小城鎮(zhèn)，無疑也是未來一段時間商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要形態(tài)。
消費成國民經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)，商貿(mào)業(yè)承擔(dān)重大責(zé)任
我們知道，國民經(jīng)濟發(fā)展的三駕馬車是投資、出口和消費。在過去三十年，大規(guī)模的生產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資改變了中國產(chǎn)品匱乏和城市落后面貌，投資一直是中國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，但是隨著去產(chǎn)能，調(diào)結(jié)構(gòu)，投資的作用已經(jīng)從拉動國民經(jīng)濟增長轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;發(fā)揮投資對優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵性作用。”（十九大報告語）可以想見，在今后一段時間內(nèi)，投資將難再現(xiàn)快速增長局面。而出口方面，截止到2016年，中國已經(jīng)成為世界上120多個國家的最大貿(mào)易伙伴，占世界貿(mào)易總額的比例已經(jīng)超過歐美，出口再保持快速增長也很難了，因此，唯有擴大消費，才可能繼續(xù)保證國民經(jīng)濟的持續(xù)增長。所以，十九大報告中，明確提出，要“完善促進消費的體制機制，增強消費對經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)性作用。”十九大的這個要求，無疑將消費及其相關(guān)的商貿(mào)業(yè)的地位，提到了更高的層次。而消費的增長，當(dāng)然來源于整個消費機制的作用，包括居民收入的增長、消費金融的支持、商品及服務(wù)的創(chuàng)新與優(yōu)化，但是作為給大多數(shù)居民消費提供場所的商貿(mào)業(yè)，無疑也需要在業(yè)態(tài)創(chuàng)新、服務(wù)質(zhì)量與體驗提升方面，進行更多的探索，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的美好生活需要！在住宅的喧鬧歸于平靜，網(wǎng)購電商的沖擊歸于融合后，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，將進入一個新時代！(文章來源網(wǎng)絡(luò))